Er is veel gaande omtrent de huurmarkt. Minister de Jonge heeft middels een kamerbrief de voorgenomen regulering van het middenhuursegment bekend gemaakt.
De 4 pijlers zijn: bescherming van de huurder, voldoende betaalbare woningen, investeringsbereidheid en stimulering van verduurzaming.
De belangrijkste punten per 01-01-2024, mits deze wet wordt aangenomen:
– De liberalisatiegrens gaat naar 187 punten.
– Energie labels zullen zwaarder meewegen in het WWS. Slechte labels (E,F,G) kunnen potentieel zorgen voor aftrek, goede labels krijgen extra punten.
– WOZ cap: de WOZ waarde mag bij een woning met minder dan 187 punten volledig meewegen. Maar bij een woning vanaf 187 punten, mogen de WOZ punten niet meer dan 33% van het totaal zijn.
– Buitenruimte zal meer meetellen in het WWS, met sprongen van ca. 2 punten voor iedere 5 m2, met een maximum van 10-15 punten.
– Een maximale jaarlijkse huurverhoging van CAO-loonontwikkeling + 0,5% voor de middenhuur waarbij de nieuwe huurprijs niet boven de maximale huurprijs mag uitstijgen van het WWS. Voor de vrije huur geldt CAO-loonontwikkeling + 1%. Echter vermeldt de website van de rijksoverheid nu dat de maximale indexatie voor 2023 nog niet bekend is omdat de Eerste Kamer nog een besluit moet nemen over de maximale indexatie. (is inmiddels besloten:
– Gemeente kan via de Huisvestingswet toewijzingsregels stellen voor de gereguleerde middenhuur. Gemeenten zijn vrij hoe dit in te vullen.
– Het dwingend maken van het WWS, niet alleen de huurder kan naar de Huurcommissie, maar ook derden.
– Het WWS en de liberalisatiegrens worden jaarlijks geïndexeerd met inflatie.
– De regeling wordt tijdelijk geïntroduceerd, er wordt periodiek geëvalueerd of deze nog noodzakelijk is. Welke aspecten precies tijdelijk zullen zijn, is nog niet bekend.
Staat de woning langer dan 6 maanden leeg? Eigenaren moeten dan leegstand melden. De boete voor het niet melden van leegstand is € 9.000,- voor professionele verhuurders en € 4.500,- voor andere overtreders.
Een huurwoning die geschikt is voor bewoning, moet dan binnen 2 maanden weer bewoond zijn. Als een woning niet bewoonbaar is, kan de gemeente bepalen binnen welke termijn de woning weer geschikt moet zijn voor bewoning. De gemeente kan eventueel ook bepalen wat de marktconforme huurprijs is waarvoor de eigenaar de woning mag verhuren. Zo kan de gemeente voorkomen dat woningen veel te duur worden aangeboden, waardoor ze niet verhuurd worden en alsnog leegstaan. Ook eigenaren van koopwoningen kunnen verplicht worden hun woning tijdelijk te verhuren.
Verder moeten woningen die op termijn worden gesloopt of ingrijpend worden verbouwd, ook tijdelijk worden verhuurd. Zo kan ook deze woonruimte worden gebruikt door mensen die hard een woning nodig hebben.
Conclusie
Als deze nieuwe regelgeving werkelijkheid wordt, is het een stuk minder aantrekkelijk om een woning te verhuren als belegging. Bij mutatie kan je woning zomaar in de gereguleerde sector vallen, met een flink lagere huurprijs. Het laten leegstaan van een woning is geen optie.
Om nog maar niet te spreken over de box 3 plannen waarin de woning flink hoger belast zal worden. En wat de nieuwe liberalisatiegrens voor invloed zal hebben op het splitsen is ook nog spannend. Als de huidige regels worden doorgezet maar dan met een hogere liberalisatiegrens, wordt splitsen bijna onmogelijk in een stad als Amsterdam. Het creëren van meer woningen op deze manier wordt dan ook flink moeilijker gemaakt.
De verwachting is dat vele particuliere beleggers afscheid zullen nemen van deze huurwoningen. Er moet immers geld bij om deze woningen te verhuren. Goed voor de starter op de kopersmarkt, maar dramatisch voor de huurders die niet willen of niet kunnen kopen. Het aanbod zal namelijk flink dalen, wat naar verwachting zal resulteren in een fikse prijsstijging voor de woningen die wel boven de 187 punten uit zullen komen.
De oplossing voor het woningtekort blijft dan ook: meer woningen bouwen of creëren.
Gepubliceerd door Anniek Steltenpool- Docter
Laatste berichten van Marco Beijersbergen (toon alles)
- Huurmarkt is vechtmarkt - 1 juni 2023
- Tijdelijke huurovreenkomsten worden verboden - 16 mei 2023
- Huurprijs stijgt in grote steden door schaarser huuraanbod - 12 april 2023